부동산 공매와 경매의 차이
부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 대표적 방법이 법원 경매와 공매입니다. 두 제도 모두 ‘강제 매각’이라는 공통점이 있지만, 진행 주체·절차·권리 인수 방식·명도·소유권 이전 등에서 큰 차이가 있습니다. 이 차이를 제대로 이해하지 못한 채 입찰에 참여했다가 낙찰 후 예상치 못한 손실이나 분쟁을 겪는 사례도 적지 않습니다.
이번 글에서는 부동산 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록, 경매와 공매의 정의, 진행 주체 및 시스템, 입찰·개찰 절차, 권리분석 리스크, 명도 및 등기 이전의 차이를 단계별로 정리했습니다. 마지막 Q&A에서는 실제 투자자가 자주 묻는 질문 5가지를 실전 팁과 함께 제시합니다.
1. 경매와 공매의 정의
법원 경매는 채권자(개인·법인 등)가 채무 불이행을 이유로 법원에 집행을 신청하여, 법원의 집행력 아래 법원 주관으로 진행되는 매각 절차입니다. 경매 물건은 주로 근저당권·압류·가압류 대상이 된 재산입니다.
반면 공매는 국세청·한국자산관리공사(캠코)·지방자치단체 등 국가기관이 세금 체납·국유재산 처분 등을 위해 압류한 재산을, 해당 기관 주관으로 전자입찰 방식에 따라 매각하는 절차입니다. 대상 재산에는 체납자의 부동산·동산, 국유지·공공재산 등이 포함됩니다.
| 구분 | 법원 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 진행 주체 | 법원(민사집행법 근거) | 캠코·국세청·지자체 등 국가기관 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법·국유재산법 등 |
| 물건 성격 | 채권자 압류 재산(근저당 등) | 세금 체납·국유재산 등 압류 대상 |
| 입찰 방식 | 기일입찰·기간입찰(법원 지정) | 전자입찰(온비드) |
2. 진행 주체 및 시스템의 차이
법원 경매는 법원이 개시를 명령하고, 대법원 경매정보 시스템(옛 지지옥션)과 법원 게시판을 통해 물건 공고를 확인합니다. 입찰 기일·개찰 기일이 법원이 지정한 날짜에 이루어지고, 현장 입찰도 가능합니다.
공매는 **100% 온라인 전자입찰(온비드 홈페이지)**으로 진행되며, 공고일부터 입찰 시작·마감일이 기관별로 공지됩니다. 서류 제출이나 현장 방문이 필요 없으므로 비대면 입찰이 원칙입니다. 낙찰 후에도 계약서 작성·대금 납부·인도 절차를 모두 온라인으로 확인할 수 있습니다.
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법원 경매: 오프라인·온라인 병행, 법원 기일 엄수
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공매: 온비드 전자입찰 전용, 일정 기간 내 자유 입찰
물건 조회·입찰서 제출·개찰 결과 조회 등 전 과정을 전자 시스템에서 처리하는 공매는 금융기관·증권사 HTS와 유사한 편의성을 제공합니다.
3. 입찰·개찰 절차와 낙찰 방식
법원 경매
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경매 개시 신청: 채권자가 법원에 신청
- 감정평가·최저매각가격 공고
- 입찰서 제출: 기일입찰 또는 기간입찰 방식
- 개찰: 최고가 입찰자 낙찰(권리분석 후 매각허가결정)
- 잔금 납부 및 소유권 이전
특징: 입찰 보증금(통상 최저가의 10%) 예치, 현장 방문 가능, 법원이 매각허가결정서를 발급해 등기촉탁
공매
압류·공매 공고: 기관 홈페이지 온비드에 게시
- 입찰서 및 보증금 납부(계좌 이체)
- 기간입찰: 정해진 기간 내 자유롭게 가격 제출
- 개찰: 전자 개찰 후 최고가 낙찰자 선정
- 계약체결 및 대금 납부: 기관과 별도 계약, 대금 완납 시 인도
특징: 보증금 비율·납부 방식은 기관별 상이, 전자계약 체결, 등기 이전은 낙찰자 직접 신청
4. 권리분석 리스크 비교
법원 경매는 말소기준권리 개념이 적용되어, 경매개시일 이전에 설정된 후순위 권리는 말소되어 인수할 필요가 없습니다. 다만 선순위 저당권·지상권·전세권 등은 인수 여부를 확인해야 합니다.
공매는 말소기준권리가 없고, 압류 이후에도 말소되지 않은 등기외 권리가 인수 대상이 될 수 있습니다. 따라서 권리분석이 더 복잡하며, 전입세대열람표·임차인 계약서 등 부가 자료를 확보하기 어렵습니다.
| 권리 인수 항목 | 법원 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 선순위 권리 | 인수(말소기준권리 하위는 말소) | 등기외 권리 포함해 상세 분석 필요 |
| 임차권 | 선순위 임차권만 인수 | 임차인 정보 확인 어려워 모든 권리 가능성 검토해야 |
| 유치권 | 신고된 유치권만 인수 | 대부분 인수(말소되지 않음) |
| 지상권·지역권 | 말소 기준권리 하위 시 말소 | 말소되지 않아 인수 가능성 |
5. 명도 절차 및 소유권 이전 차이
법원 경매 낙찰자는 법원의 매각허가결정서를 근거로 즉시 명도소송을 제기할 수 있으며, 강제집행권이 강력합니다. 등기촉탁을 통해 법원이 소유권 이전 등기를 진행해 주기 때문에 등기 절차가 간편합니다.
공매 낙찰자는 기관과의 계약서를 근거로 명도소송을 진행해야 하며, 강제집행 권한이 약해 명도 시간이 더 소요될 수 있습니다. 등기 이전 역시 낙찰자가 직접 취득세 신고 후 등기소에 가서 신청해야 합니다.
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경매: 법원 집행력 → 즉시 명도, 등기촉탁 자동 진행
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공매: 계약서 근거 → 명도소송·협의 필요, 낙찰자 직접 등기 신청
Q&A
Q1. 공매와 경매 중 어느 쪽이 더 싸게 사기 쉽나요?
A1. 공매는 기관별 보증금·낙찰 방식이 달라 간혹 저렴하지만, 권리분석 리스크가 높으므로 신중해야 합니다. 경매는 입찰 보증금이 높고 현장 조사비용이 들지만 권리분석이 비교적 명확합니다.
Q2. 경매 물건은 온비드에서 확인할 수 있나요?
A2. 아닙니다. 온비드는 공매 전용 사이트이고, 경매 물건은 대법원 경매정보(법원 경매정보 사이트)에서 조회해야 합니다.
Q3. 낙찰 보증금 미납 시 페널티는 어떻게 되나요?
A3. 보증금을 기한 내 납부하지 않으면 보증금 몰수 및 6개월간 경매 참여 제한 조치가 취해집니다. 공매도 보증금 미납 시 보증금 몰수와 입찰 자격 정지가 적용됩니다.
Q4. 법원 경매는 언제 현장조사가 가능한가요?
A4. 보통 감정평가 후 실사 일정이 법원 공고에 표시되며, 사전 신청을 통해 지정된 날짜에 방문할 수 있습니다.
Q5. 공매 낙찰 후 명도 협상 팁이 있을까요?
A5. 이사비 지원 제안, 전문 명도 업체 활용, 사전에 점유자 주소·연락처 파악 후 접근하는 방식이 효율적입니다.
