1가구 1주택 비과세 조건 완벽 정리
부동산을 팔 때 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택을 받으면 양도소득세 부담이 사라져 실질 수익을 높일 수 있습니다. 그러나 조건이 까다로워 하나라도 놓치면 비과세 대상에서 제외될 수 있죠.
특히 조정대상지역 지정, 상속·증여, 이사 이력 등 복잡한 기준이 얽혀 있어 세무 전문가가 아니면 헷갈리기 쉽습니다.
이 글에서는 1가구 1주택 비과세의 핵심 개념부터 보유·거주 요건, 양도 절차 중 유의사항, 예외 사례까지 단계별로 자세히 살펴보겠습니다. 마지막 Q&A에서는 실무에서 자주 묻는 질문 5가지를 모았으니 꼭 확인해 보세요.
1. 1가구 1주택 비과세란 무엇인가?
‘1가구 1주택 비과세’는 세법상 1가구가 보유한 단독주택 1채를 일정 기간 보유·거주한 뒤 양도할 때, 양도차익 전액을 과세하지 않는 제도입니다.
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대상 가구: 동일한 주민등록표에 등재된 세대
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대상 주택: 아파트, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 등 전용 85㎡ 이하 일반 주택
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비과세 혜택: 양도차익 전액(양도가액·취득가액·필요경비 차액) 비과세
제도를 제대로 활용하면 세금으로 나가는 금액을 수억 원 단위로 절세할 수 있습니다.
2. 보유 기간 요건 – 언제부터 계산할까?
양도일 기준 2년 이상 보유해야 합니다.
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권리 이전일(잔금 지급 및 등기 이전일)을 시작점으로 계산
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매매 계약 체결일이 아닌 등기 날짜가 기준
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보유 기간이 2년을 넘으면 초과 기산일 전부 인정
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1주택 전환 목표라면, 중복 보유 기간 중 먼저 처분한 주택은 보유 기간에서 제외
예를 들어 2022년 3월 15일 잔금 지급하여 등기 이전을 마친 주택은 2024년 3월 16일부터 비과세 요건(2년 보유)을 충족하게 됩니다.
3. 거주 기간 요건 – 실거주 여부 증명하기
양도일 전 2년 이상 실거주해야 합니다.
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전입신고와 실제 거주사실이 일치해야 인정
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단순 주소 이전(생활 불가 등)은 인정 불가
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재택근무·출장 등 부득이한 사유는 인정되지 않으므로, 2년 이내 전출 이력이 없어야 함
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보유·거주 기간 중 일부만 충족해도, 2년 보유 중 2년 거주 대신 3년 보유 중 2년 거주 형태로 인정 가능
실거주 확인은 주민등록표 등본과 공과금 납부 영수증 등을 통해 국세청이 확인하므로, 증빙서류를 잘 보관해야 합니다.
4. 양도가액 한도와 부분 과세 기준
양도가액이 9억 원 이하일 때 전액 비과세됩니다.
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9억 원 초과 시, 초과분만 과세 대상
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예: 양도가액 11억, 취득가액 등 필요경비 8억 → 양도차익 3억 중 9억 기준 이하(취득가액 포함) 1억 비과세, 초과 2억만 과세
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전용 85㎡ 초과 고가 주택은 별도 규정(1가구 1주택 비과세 요건 자체가 적용 불가)
또한 조정대상지역 중과세와 무관하게 1가구 1주택 비과세가 우선 적용되므로, 정책 변경 시에도 안정적인 절세가 가능합니다.
5. 예외 및 특례 적용 사례
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상속·증여 주택: 상속일·증여일로부터 2년 보유·거주 시 비과세
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혼인·이사로 인한 가구 분리: 결혼으로 혼인신고 후 별도 세대로 인정되면 각각 1주택 비과세 가능
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1세대 2주택 전환: 신규 주택 취득 후 1주택 먼저 처분하고, 남은 1주택을 2년 보유·거주 시 적용
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근무 이동·파산·장애 등 부득이 전출 사유: 사전 서면 신청해 예외 허용 가능
예외 적용 시에는 사전 국세청 상담을 통해 개별 사유별로 승인 절차를 밟아야 합니다.
Q&A
Q1. 보유 기간은 어떻게 산정하나요?
A1. 잔금 지급 및 등기 이전일(권리 이전일)부터 계산합니다. 매매계약일이 기준이 아니라는 점 유의하세요.
Q2. 전입신고만 해도 실거주로 인정되나요?
A2. 전입신고와 실제 거주가 일치해야 인정됩니다. 공과금 납부 내역 등 거주 사실을 증빙할 서류를 함께 제출하세요.
Q3. 9억 원 넘게 팔면 전체가 과세되나요?
A3. 9억 원 초과분만 과세됩니다. 예컨대 양도가액 12억→9억 이하 구간 비과세, 초과 3억만 양도소득세 과세 대상입니다.
Q4. 상속받은 주택도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
A4. 네. 상속일(또는 증여일) 기준으로 2년 보유·거주 요건을 충족하면 비과세 적용됩니다.
Q5. 이사로 전출 후 거주 요건을 어떻게 채우죠?
A5. 이사 전 거주 기간이 2년을 넘으면 요건 충족, 부족할 땐 예외 신청이나 1세대 2주택 전환 규정을 활용해야 합니다.
