전세보증금을 증여할 때 세금 문제
최근 자녀의 주거 지원을 위해 부모가 전세보증금을 대신 내주거나 증여하는 경우가 많아지고 있습니다.
하지만 이러한 지원도 엄연히 세법상 '증여'로 간주되며,
증여세 부과 대상이 될 수 있다는 사실을 반드시 알아야 합니다.
이 글에서는 전세보증금 증여 시 세금 문제, 주의사항, 그리고 효율적인 절세 방법까지 자세히 설명하겠습니다.
1. 전세보증금도 증여세 과세 대상인가?
결론부터 말하면, 네, 과세 대상입니다.
부모가 자녀에게 전세금을 마련해주거나
전세 계약을 대신 체결하면서 보증금을 지원해주는 경우,
국세청은 이를 '현금 증여'로 간주하고 증여세 과세 대상으로 판단합니다.
✅ 증여로 보는 경우
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부모 명의의 돈을 자녀가 사용하여 전세 계약 체결
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부모가 직접 전세 계약을 맺고 자녀가 거주하는 경우
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전세 보증금 반환 청구권을 자녀가 행사할 수 있는 경우
📌 형식이 아니라 실질 기준으로 보기 때문에,
명의나 계약 방식에 관계없이 자녀가 사실상 이익을 얻으면 과세 대상이 됩니다.
2. 증여세 계산 방법
✅ 증여세 과세표준
증여가액 – 증여공제금액 = 과세표준
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증여가액: 전세보증금 전체 금액
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증여공제: 자녀 1인당 10년간 5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
✅ 증여세 세율 (과세표준 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 5억 원 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
▶ 예를 들어, 부모가 자녀에게 1억 원짜리 전세보증금을 지원하면,
5,000만 원 공제 후 5,000만 원이 과세표준이 되어 10% 세율 적용, 약 500만 원의 증여세가 부과됩니다.
3. 전세보증금 증여 시 주의해야 할 점
✅ 1) 증여세 신고 의무
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증여가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내 신고 및 납부
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미신고 시 가산세 부과 (10%~20%)
✅ 2) 실질적 거주 확인
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자녀가 실제로 해당 전세주택에 거주하고 있는지 여부 중요
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명목상 지원만 하고 자녀가 거주하지 않으면 탈루로 의심 받을 수 있음
✅ 3) 계약서와 자금출처 준비
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자녀 명의 계약서 작성
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보증금 자금 흐름(부모→자녀→임대인) 명확히 기록
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필요 시 은행 이체 내역, 계약서 사본 등 증빙 확보
📌 세무조사 대비를 위해 서류를 체계적으로 준비하는 것이 안전합니다.
4. 절세를 위한 전략
✅ 1) 증여 시점 분산
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10년마다 증여공제(성인 5,000만 원) 적용 가능 → 계획적으로 분할 증여
✅ 2) 대여 방식 활용
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증여가 아닌 금전 대여 계약으로 설정 (이자율 명시)
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단, 대여 계약의 진정성 확보(이자 수령, 상환 계획 등) 필요
✅ 3) 공동명의 활용
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전세보증금을 부모-자녀 공동 명의로 설정해 과세 대상 축소
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단, 공동명의 시 법적 분쟁 가능성 고려
✅ 4) 생애 최초 주택 구입 지원 제도 활용
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일정 요건 충족 시 자녀가 주택 구입 또는 임차 시 세제 혜택 가능
📌 무리하게 절세를 시도하기보다, 법적 테두리 안에서 합리적으로 계획하는 것이 중요합니다.
Q&A
Q1. 전세보증금 일부만 지원해도 증여세가 나오나요?
A1. 네. 지원한 금액이 공제 한도를 초과하면, 초과분에 대해 증여세가 과세됩니다.
Q2. 자녀가 직접 대출받고 부모가 보증만 서준 경우는요?
A2. 단순 보증은 증여로 보지 않지만, 실질적으로 부모가 상환 부담을 지면 증여로 간주될 수 있습니다.
Q3. 증여세 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
A3. 무신고 가산세(10% 이상)와 신고불성실 가산세가 부과되고, 세무조사의 위험이 커집니다.
Q4. 대여로 처리하면 세금 문제가 없나요?
A4. 원칙적으로 금전 대여는 증여가 아니지만,
진정한 대여라는 점(이자 수취, 상환계획 이행 등)을 입증해야 합니다.
