전세 만료 후 재계약 시 협상하는 법
전세 계약은 보통 2년 단위로 이뤄지지만,
만기 이후 재계약을 할 때야말로 가장 중요한 협상의 순간이 찾아옵니다.
임대료 인상, 조건 변경, 계약 갱신 요구 등 다양한 변수 속에서
합리적이고 유리한 재계약을 이끌어내는 협상 전략을 제대로 세우는 것이 중요합니다.
이 글에서는 전세 만료 후 재계약 시 꼭 알아야 할 협상 방법과 주의사항을 구체적으로 소개합니다.
1. 전세 재계약 협상의 기본 구조 이해하기
전세 재계약은 법적으로는 "새로운 계약"에 가깝습니다.
따라서 양측(임대인과 임차인) 모두 조건을 새롭게 조율할 수 있습니다.
✅ 재계약 시 주요 협상 항목
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전세금 인상 여부 및 인상 폭
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계약 기간 연장 (2년, 1년 등)
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추가 수리 요청 (도배, 장판, 수도, 가스 등)
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관리비 및 기타 부대 조건 조정
📌 협상의 본질은 단순히 '가격' 문제가 아니라,
거주 환경 전반의 가치를 다루는 것입니다.
2. 협상 전 필수 준비사항
협상은 준비가 절반입니다.
특히 전세 재계약 협상은 사전 정보 확보가 매우 중요합니다.
✅ 준비해야 할 것들
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주변 시세 조사: 현재 동일 단지, 인근 지역 전세 가격 파악
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임대차 계약 갱신요구권 활용 여부 점검 (계약갱신청구권 1회 사용 가능)
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집 상태 점검: 보수 필요한 부분, 문제점 정리
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상대방 정보 확인: 임대인의 입장(향후 매매 계획, 이사 계획 등) 예측
📌 특히, 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 적극적으로 협상 준비를 시작해야 합니다.
3. 실제 협상 테크닉
✅ 1) 타이밍 잡기
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너무 이른 협상은 시세 변동 리스크가 있음
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너무 늦으면 임대인이 다른 세입자를 찾을 여지가 생김
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만료 3~4개월 전 협상 시작이 이상적
✅ 2) 대화의 프레임 설정
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협박이나 압박보다 상호 이익 구조 제시
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"저도 이 집을 계속 살고 싶어요. 서로 좋은 조건으로 연장했으면 합니다."
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부정적 이슈(집 상태 등)도 감정 없이 사실 위주로 전달
✅ 3) 대안 제시
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전세금 인상이 부담될 경우 → 일부 월세 전환 제안
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집 수리를 요구할 경우 → 보증금 일부 인상 수용 등 교환 조건 제시
✅ 4) 협상 카드 분리하기
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임대료, 수리, 계약 기간 등 이슈를 묶지 말고 개별 협상
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"전세금은 수용할게요. 대신 도배는 해주셨으면 합니다."
📌 협상은 Give and Take입니다. 모든 걸 얻으려 하면 협상이 깨질 수 있습니다.
4. 협상 실패 시 대응 방법
✅ 1) 임대차 계약갱신 요구권 사용
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2020년 이후 시행된 제도로,
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한 번은 임대인이 특별한 사유(직계가족 실거주 등) 없이는 거절 불가
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단, 전세금은 직전 계약 대비 5% 이내 인상 가능
✅ 2) 새로운 집 찾아 이동
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임대인이 과도한 조건을 요구하거나,
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집 상태가 불만족스러울 경우 과감히 다른 집으로 이사 고려
✅ 3) 법적 대응 준비
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부당한 계약 해지, 불공정 인상 시 관할 구청, 대한법률구조공단, 변호사 상담
📌 협상은 감정이 아니라 데이터와 법적 근거로 대응하는 것이 원칙입니다.
5. 재계약 후 체크해야 할 사항
✅ 서면 계약 필수
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구두 합의는 분쟁 발생 시 증거로 활용하기 어렵습니다.
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계약서를 반드시 작성하고, 변경 사항 명시
✅ 확정일자 다시 받기
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재계약 시에도 반드시 동사무소(주민센터)에서 확정일자 등록
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전입신고도 새로 해야 보증금 보호권리 유지 가능
✅ 수리 및 보완 사항 기록
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도배, 장판, 보일러 수리 약속 등은 계약서 특약란에 기재
📌 사소한 약속도 반드시 문서화해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.
Q&A
Q1. 임대인이 전세금을 지나치게 올리려고 하면 어떻게 해야 하나요?
A1. 계약갱신요구권을 행사하면, 직전 계약 대비 5% 이상 인상은 제한할 수 있습니다.
Q2. 계약갱신청구권을 이미 썼다면 다시 쓸 수 있나요?
A2. 아닙니다. 갱신청구권은 1회만 사용 가능합니다.
Q3. 협상 중 상대방이 연락을 끊거나 미루면 어떻게 해야 하나요?
A3. 내용증명 발송 등 공식 서면 통보로 기록을 남기고, 협상 주도권을 가져오세요.
Q4. 수리 약속을 했는데 임대인이 나중에 거부하면 어떻게 되나요?
A4. 계약서 특약란에 수리 항목을 명시해두었다면 법적 강제력을 행사할 수 있습니다.
