부동산 취득세 계산 방법 완전 정복

byAll the Information in the World •5월 17, 2025 • 2 min read

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부동산을 매매하거나 증여·상속으로 취득할 때 내야 하는 취득세는
취득가액과 세율, 그리고 각종 감면·중과 여부에 따라 크게 달라집니다.

초보자도 납부 금액을 스스로 계산해볼 수 있도록
기본 개념부터 실제 계산 예제까지 단계별로 자세히 살펴보겠습니다.
취득세를 미리 파악하면 거래 예산을 정확히 세울 수 있고, 감면 대상 여부도 놓치지 않을 수 있습니다.

1. 취득세 기본 구조와 과세 표준

취득세는 부동산의 취득가액(매매가액 또는 시가표준액)을 과세 표준으로 삼아
여기에 세율을 곱해 산출합니다.

과세 표준 = 취득가액 - 취득비용(인지세·등록면허세 등) + 기타가산액(부동산 중개수수료 일부 등) 취득비용은 일반적으로 취득세 산출 후 등록세·지방교육세 등과 함께 계산되므로,
먼저 순수 취득가액을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

시가표준액은 공시가격을 기준으로 산정되며,
매매가액이 공시가보다 현저히 낮거나 높으면 시가표준액으로 과세될 수 있습니다.

기본 세율은 주택·토지·상업용 건물 등 취득 목적에 따라 다음과 같이 적용됩니다.
- 주택(1~3주택) : 과세 표준 구간별 1~3%
- 주택(4주택 이상) 및 법인 : 4%~12% 중과
- 비주거용(토지·상가 등) : 4% 일률 적용

예컨대 2주택자가 주택을 추가 취득할 때는 중과세율(8%)이 적용되므로
취득세 부담이 크게 증가합니다.

또한 동일 세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 주택을 구입하면
2주택자 세율(8%)을, 3주택 이상이면 12%를 적용받습니다.

취득세 = 과세 표준 × 세율

예제 1)

1주택자, 취득가액 4억원
과세 표준 = 4억 원
취득세 = 4억 × 2% = 8백만 원

예제 2)

2주택자, 취득가액 3억원(중과세 8%)
과세 표준 = 3억 원
취득세 = 3억 × 8% = 2천4백만 원

단, 과세 표준이 6억 원을 초과할 때는 구간별 누진 과세가 아닌
전체 금액에 단일 세율이 적용되므로 계산이 단순해집니다.

청년·신혼부부·다자녀가구 등에게는 취득세 감면 혜택이 주어집니다.

- 신혼부부(6개월 이내 혼인) : 1주택, 6억 이하 주택 취득세 50% 감면

- 다자녀가구(자녀 3명 이상) : 1주택, 9억 이하 주택 취득세 75% 감면

- 생애최초주택구입자 : 1주택, 6억 이하 주택 취득세 100% 감면(5년 거주 조건)

이 외에도 농어촌주택·장애인·국가유공자 등 다양한 면제·감면 대상이 있으므로,

관할 시·군·구청 세무부서를 통해 사전에 확인하세요.

취득세는 부동산 등기 신청 시 함께 신고·납부합니다.

- 신고 기한 : 등기 신청일로부터 60일 이내

- 납부 기한 : 신고 기한 내 납부 완료 만기일을 넘길 경우 가산세(무신고 가산세 20%)가 부과되므로

반드시 기한을 지켜 신고·납부하시기 바랍니다.

또한 등기 완료 후에도 종부세 과세 대상 여부를 확인해 추가 세금 계획을 세우세요.

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