부담부증여 취득세 절세방법까지 알아보자!
부동산을 자녀에게 증여하거나 배우자에게 이전할 때, 가장 먼저 떠오르는 고민은 단연코 세금입니다.
특히 증여와 양도를 혼합한 개념인 부담부증여는 일반 증여보다 복잡한 세금 구조를 가지므로 전략적으로 활용할 경우, 취득세와 양도세 절세에 유리할 수 있습니다.
본 글에서는 부담부증여의 개념, 취득세 계산 방식, 절세 전략, 주의할 점까지 한눈에 이해할 수 있도록 정리했습니다.
1. 부담부증여란 무엇인가?
**부담부증여(負擔附贈與)**란, 증여자가 수증자에게 채무가 있는 재산을 함께 이전하는 증여를 말합니다. 예를 들어, 시가 5억 원 아파트에 대출금 2억 원이 있을 경우, 이 대출을 수증자가 함께 떠안는 조건이라면 **2억 원은 유상(양도), 3억 원은 무상(증여)**로 구분됩니다.
즉, 부동산의 일부는 양도로 간주되어 양도소득세가 발생하며, 나머지 무상 부분은 증여세 대상이 됩니다.
2. 부담부증여 시 취득세 계산 방식
취득세는 일반 증여와 다르게 전체가 증여가 아닌 유상+무상 혼합으로 보아 다음처럼 분리해 계산합니다.
| 항목 | 계산 방식 |
|---|---|
| 유상 부분 (채무액) | 일반 매매 시처럼 4.6%~12.4%의 취득세율 적용 |
| 무상 부분 (증여액) | 증여세는 별도 계산, 증여취득세 3.5% 적용 |
예시)
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아파트 시가 6억 원
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채무(대출) 2억 원 → 유상 취득세 약 920만 원
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증여액 4억 원 → 증여 취득세 약 1,400만 원
→ 총 취득세 약 2,320만 원 + 증여세 별도
3. 절세전략 – 취득세 줄이는 방법
✅ 1) 채무 비율을 높이는 구조 조정
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부동산의 감정가를 정밀하게 산정하여, 채무의 비율을 높게 설정하면 유상 비중이 높아져 취득세 부담은 커질 수 있으나, 장기보유특별공제 등으로 양도세 절세가 가능
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증여 부분이 줄어들면 취득세+증여세 합산 총액이 더 낮아질 수도 있음
✅ 2) 부부간 부담부증여 활용
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배우자간 증여세 공제 한도: 6억 원
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부담부증여를 활용하면 공제 한도 내에서 절세효과 극대화 가능
✅ 3) 고가 주택은 절세보다 "세금 분산" 전략
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12억 이상 주택은 고율의 양도세, 취득세가 부과되므로
→ 한 번에 증여보다 2단계 분산 증여, 또는 형제/배우자 분할 증여로 전략 구사
✅ 4) 세금 자동 계산기 활용
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국세청 홈택스 > 증여세 계산기
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위택스 > 취득세 자동 계산기
→ 정확한 시뮬레이션을 통해 부담부증여 타이밍 판단
4. 주의사항과 함정
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채무 인수는 반드시 실질 인수여야 함
→ 수증자가 실제로 채무를 상환해야 양도로 인정됨. 형식적 인수는 세무조사 시 추징 -
임대보증금도 채무로 인정 가능
단, 임대계약과 인수 계약서가 명확해야 하며, 실제 인수 책임이 수증자에게 있어야 함 -
가족 간 거래라도 시가 기준 적용
→ 감정평가서, 실거래가 비교 자료 반드시 보관 -
양도소득세는 증여자가 부담
→ 부담부증여에서 양도세는 기존 소유자(증여자)가 납부함
Q&A
Q1. 부담부증여 시, 전세보증금도 채무로 인정되나요?
A1. 네, 수증자가 실질적으로 인수할 경우 채무로 인정되어 유상 이전분으로 포함됩니다.
Q2. 무조건 세금이 줄어드는 건가요?
A2. 아니요. 취득세는 줄고, 양도세는 늘 수 있습니다. 전체 세부담을 비교한 후 결정해야 합니다.
Q3. 부담부증여는 누구에게 유리한가요?
A3. 고가 부동산을 가진 자가 증여세 공제를 넘지 않게 조절하면서 절세를 도모할 때 효과적입니다.
Q4. 자녀에게 부담부증여를 해도 되나요?
A4. 가능합니다. 다만 자녀가 채무 상환 능력이 있어야 하며, 실질 인수가 중요합니다.
Q5. 취득세 외에 증여세와 양도세도 다 발생하나요?
A5. 네. 유상 부분은 양도세, 무상 부분은 증여세, 그리고 각각에 따른 취득세까지 모두 발생합니다.
