부동산 증여세와 상속세 비교 – 언제, 어떻게 물려줘야 유리할까?
부동산을 자녀에게 이전할 때 가장 많이 고민하는 것이 바로 증여와 상속 중 어떤 방식이 유리한가입니다. 잘못 판단하면 억 단위의 세금을 더 낼 수도 있기 때문에, 단순히 ‘죽기 전에 줄지, 죽은 뒤에 줄지’의 문제가 아닌 세금 전략의 핵심이 됩니다.
이 글에서는 부동산 증여세와 상속세의 구조, 차이점, 절세 포인트를 비교 분석하여, 독자 여러분이 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕겠습니다.
1. 기본 개념: 증여 vs 상속
| 구분 | 증여세 | 상속세 |
|---|---|---|
| 정의 | 살아 있는 상태에서 재산을 무상으로 이전 | 사망 이후 유산을 상속 |
| 과세 시점 | 증여가 이루어진 시점 | 사망일 기준 |
| 과세 주체 | 수증자(받는 사람) | 상속인(유족 등) |
| 세율 적용 기준 | 증여받은 자산가액 | 전체 상속재산 합계 |
즉, 증여는 생전, 상속은 사후에 발생하며, 세금을 내는 사람도 다릅니다. 상속은 ‘누가 받았느냐’보다 ‘전체 얼마를 받았느냐’가 기준이며, 증여는 받는 사람별로 별도로 과세됩니다.
2. 세율 비교 – 누진세 구조로 계산 방식이 다르다
✔️ 증여세 세율 (2025 기준)
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1억 이하: 10%
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1억 ~ 5억: 20%
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5억 ~ 10억: 30%
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10억 ~ 30억: 40%
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30억 초과: 50%
→ 수증자 1인 기준, 10년간 누적 적용
✔️ 상속세 세율
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1억 이하: 10%
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1억 ~ 5억: 20%
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5억 ~ 10억: 30%
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10억 ~ 30억: 40%
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30억 초과: 50%
→ 전체 유산 기준, 일정한 공제 후 과세
📌 공통점: 세율은 같지만, 과세 구조가 다르고 공제 범위에서 큰 차이가 발생합니다.
3. 공제 제도 차이 – 상속이 훨씬 유리한 경우도
▶ 증여세 공제
| 구분 | 10년간 공제 금액 |
|---|---|
| 직계존비속 (부모-자녀) | 5천만 원 (미성년자는 2천만 원) |
| 배우자 | 6억 원 |
| 기타 친족 | 1천만 원 |
→ 10년마다 새롭게 인정됨
▶ 상속세 공제
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기본공제: 5억 원
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배우자 공제: 최대 30억 원
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동거주택 상속공제: 최대 6억 원
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장애인, 미성년자, 보험금 공제 등 추가 공제 다수
🧾 예시:
부모가 사망 후 자녀 2명에게 각각 10억 원씩 상속할 경우, 총 유산 20억에서 공제 후 과세, 세 부담이 낮을 수 있음
4. 부동산 자산별 실무 차이
📍 증여 시 유의사항
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공시지가 기준으로 과세
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시세와 차이 많으면 증여추정 위험
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자녀가 주택을 증여받는 경우 취득세 12% 중과
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5년 이내 매도하면 양도세 취득가액 인정을 못 받아 이중과세 가능성
📍 상속 시 유의사항
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사망일 기준 감정가로 평가
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1세대 1주택자의 경우 상속주택은 비과세 가능
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상속세 납부 기한: 6개월 내 신고 후 분납 가능
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부동산이 다수이면 상속 분쟁 우려 있음
5. 절세 전략 – 어떤 방식이 더 유리할까?
| 상황 | 유리한 방식 |
|---|---|
| 부모 생전에 주택가격이 계속 오를 경우 | 증여 유리 (저가에 미리 이전 가능) |
| 부모가 자산이 크고 배우자 생존 시 | 상속 유리 (공제 폭이 큼) |
| 자녀가 미성년자일 경우 | 상속이 일반적으로 유리 |
| 다주택 중과를 피하고 싶을 때 | 증여 후 5년 이상 보유 → 양도세 절감 가능 |
🔍 핵심 팁:
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자산 가치가 커질수록 상속 공제 효과도 커지므로, 고가 부동산은 상속이 유리한 경우 많음
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그러나 증여를 분산하여 장기적으로 진행하면 세율 누진을 피할 수 있어 증여가 유리할 수도
Q&A
Q1. 증여세는 자녀 각각에게 따로 계산되나요?
A: 네, 증여세는 수증자(받는 사람) 기준으로 계산되며, 10년간 누적 금액에 따라 과세됩니다.
Q2. 부동산을 미리 증여하면 세금이 덜 나오나요?
A: 자산가치 상승 전이라면 유리할 수 있습니다. 하지만 취득세 중과와 양도세 불이익도 고려해야 합니다.
Q3. 상속세는 유산 전체 기준인가요?
A: 맞습니다. 모든 유산을 합쳐서 과세 대상이 되며, 공제를 차감한 후 세율이 적용됩니다.
Q4. 미성년 자녀에게 증여하면 공제는 어떻게 되나요?
A: 10년간 2천만 원까지 비과세 공제됩니다. 이후 초과분에 대해 누진 세율 적용됩니다.
Q5. 증여 후 바로 매도하면 어떤 문제가 생기나요?
A: 취득가액이 부모 기준으로 계산되기 때문에 양도차익이 크게 잡혀 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
