1가구 1주택 세금 감면 혜택 – 반드시 알아야 할 절세 조건
내 집 한 채만 갖고 살아가는 사람에게도 세금은 부담입니다.
하지만 우리나라 세법은 1가구 1주택자에게는 다양한 감면과 혜택을 제공합니다.
단, 조건을 충족하지 못하면 일반 다주택자와 동일하게 과세되며, 수천만 원 이상의 세금 차이가 날 수 있습니다.
이번 글에서는 1가구 1주택자가 받을 수 있는 대표적인 세금 감면 혜택들을 정리하고, 실제 적용을 위한 조건과 주의사항까지 자세히 안내합니다.
1. 1가구 1주택 기준 정확히 알기
‘1가구 1주택’ 혜택을 받기 위해서는, 단순히 집 한 채만 소유하고 있다고 되는 것이 아닙니다.
세법상 ‘1가구’와 ‘1주택’의 정의를 충족해야 합니다.
세법상 1가구란?
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배우자 및 생계를 같이 하는 직계존·비속 포함
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주민등록상 동일 세대를 구성하고 있어야 함
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분가한 자녀, 부모와 주소가 달라도 생활을 함께하면 한 가구로 판단
1주택이란?
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세대원 전원이 주택 한 채만 소유한 경우
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일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택은 예외로 1주택으로 간주 가능
예시: 서울 아파트 1채 + 지방 시골주택 1채 → 지방주택 공시가격이 낮다면 ‘1주택’ 혜택 유지 가능
2. 양도소득세 비과세 혜택 (최대 12억 원까지)
1가구 1주택자가 집을 팔 때 받을 수 있는 가장 대표적인 혜택은 양도소득세 비과세입니다.
조건
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1가구 1주택자가 2년 이상 보유
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수도권 등 조정대상지역일 경우, 2년 이상 실거주 필요
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실거래가 12억 원 이하까지 비과세
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초과 시, 초과분에만 과세
예시: 실거래가 11억 원 → 양도세 전액 비과세
실거래가 14억 원 → 12억 원은 비과세, 나머지 2억에 대해 양도세 부과
추가 혜택
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장기보유특별공제: 2년 이상 보유 시 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%)
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세대분리된 자녀가 주택 보유 시 불이익 주의
3. 종합부동산세 감면 및 일반세율 적용
다주택자는 중과세율과 고세율이 적용되지만, 1가구 1주택자는 다양한 세제 완화 혜택이 있습니다.
2025년 기준 주요 혜택
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공시가격 12억 원 이하: 종부세 면제
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공시가격 12억 원 초과: 일반세율 적용 (다주택자 중과세율 아님)
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고령자/장기보유자 공제: 최대 80%까지 공제 가능
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합산배제 요건 충족 시 임대주택 제외
예를 들어 13억짜리 1주택자와 13억짜리 2주택 보유자의 세금은 수백만 원 차이가 날 수 있습니다.
단, 공시가격이 매년 조정되기 때문에 정기적인 확인과 대응 전략이 필요합니다.
4. 재산세 감면 혜택
1가구 1주택자는 재산세도 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
| 공시가격 구간 | 감면율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 100% | 전액 감면 |
| 1~1.5억 원 | 50% | 절반 감면 |
| 1.5~2.5억 원 | 25% | 일부 감면 |
| 3억 원 초과 | 일반세율 | 혜택 없음 |
감면 조건은 다음을 충족해야 합니다.
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세대원 전원 무주택
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해당 주택에 거주 중
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주택이 공동명의일 경우 감면 배제되는 경우 있음
재산세는 매년 7월~9월 부과되며, 자동으로 감면되므로 별도 신청은 필요 없습니다.
하지만 명의 변경, 공동소유, 타주택 소유 시 감면 제외될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
5. 일시적 2주택자 구제 조항
내 집을 사고팔 때 겹치는 시기가 생기면, 일시적으로 2주택이 되는 상황이 발생합니다.
세법은 이런 상황에 특별한 예외 조항을 마련하고 있습니다.
조건
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기존 주택을 보유한 상태에서 1년 내 신규 주택 취득
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신규 주택 취득 후 2년 내 기존 주택 처분 시, 1가구 1주택 간주
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이 기간 동안은 종부세 중과 제외, 양도세 비과세 적용 가능
이 제도는 주거 이전이 불가피한 경우의 현실을 반영한 것으로, 단 신규 주택에 실제 전입을 해야만 혜택 유지가 가능합니다.
6. 놓치기 쉬운 절세 포인트
마지막으로 1가구 1주택자가 절세 혜택을 온전히 누리기 위해 주의해야 할 포인트를 정리합니다.
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세대분리된 자녀 주택 보유 주의: 같은 가족이지만 세대 분리 시 '다주택 간주'될 수 있음
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혼인/이혼 시 주택 수 변경: 배우자와의 주택 수 합산 여부 유의
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주택 수 계산 시 오피스텔 포함 여부 확인 필요
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공동명의 시 각자 1주택으로 간주되지 않음
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분양권도 주택 수에 포함: 분양권 1개 = 주택 1채로 간주됨
이러한 사소한 변수로 인해 세금 수백만 원이 갈릴 수 있기 때문에, 세무 전문가와 상담하거나 국세청 안내서를 반드시 확인해야 합니다.
Q&A
Q1. 시세 15억 주택이라도 비과세 가능한가요?
A1. 불가능합니다. 실거래가 12억 초과분은 비과세 제외 대상입니다.
Q2. 공동명의는 어떻게 과세되나요?
A2. 지분 비율에 따라 각각 과세되며, 공시가격 12억은 전체 기준입니다.
Q3. 증여 후 5년 내 매도 시 문제가 되나요?
A3. 특수관계인 간 증여는 5년 내 양도 시 양도세에 영향 줄 수 있으니 주의해야 합니다.
Q4. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
A4. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
Q5. 세대분리된 자녀가 집을 사면 나는 다주택이 되나요?
A5. 자녀가 독립세대라면 주택 수에는 포함되지 않지만, 부동산 정책상 불이익이 있을 수 있으므로 확인 필요합니다.
Q6. 장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?
A6. 양도 당시 2년 이상 보유(조정지역은 거주 포함) 시 적용되며, 최대 80%까지 가능합니다.
