다주택자 보유세 인상 가능성 분석: 정부 정책 방향과 시장 영향은?
최근 부동산 시장의 흐름과 정부의 세제 개편 논의 속에서 다시금 주목받는 이슈가 바로 다주택자 보유세 인상입니다. 집을 여러 채 보유한 이들을 대상으로 한 세금 정책은 단순한 조세 문제를 넘어, 부동산 시장 안정화와 자산 불평등 해소라는 큰 틀 안에서 논의되고 있습니다.
특히 2025년을 전후로 경기회복과 함께 부동산 시장이 다시금 활기를 띨 조짐을 보이면서, 보유세 강화에 대한 가능성도 점차 고개를 들고 있습니다.
이 글에서는 다주택자 보유세 인상의 배경과 정부의 입장, 세부 세율 구조, 실제 시장에 미치는 영향 등을 다각도로 살펴보며 앞으로의 정책 방향성을 분석해보겠습니다.
| 1. 다주택자 보유세란 무엇인가요? |
다주택자 보유세는 말 그대로 '여러 채의 주택을 소유한 사람'에게 부과되는 세금입니다. 여기에는 두 가지 주요 세금이 포함되는데요, 바로 재산세와 **종합부동산세(종부세)**입니다. 일반적으로 1주택자는 상대적으로 낮은 세율을 적용받지만, 2주택 이상 보유자는 중과세율이 적용되어 보유세 부담이 훨씬 커집니다.
보유세는 부동산을 ‘가지고 있는 것’에 대해 매년 부과되는 것이므로, 다주택자들에게는 단순히 집값만이 아니라 매년 납부해야 할 고정비용이 되는 셈입니다. 특히 조정지역 내 2주택 이상 보유자에겐 종부세율이 1.2%에서 최대 6.0%까지 오를 수 있어 실질적인 세부담이 매우 큽니다.
정부는 이 제도를 통해 부동산 투기를 억제하고, 주택 공급을 늘리려는 유인을 제공합니다. 한편, 다주택자 입장에서는 ‘보유보다 처분이 유리한 환경’이 조성되면서 매도 압박도 같이 따라오지요.
| 2. 정부의 최근 입장과 보유세 인상 가능성 |
최근 기획재정부와 국토교통부가 발표한 세제 방향에는 보유세 체계 전면 재검토가 포함되어 있습니다. 현재까지는 일시적인 감면 조치와 완화 정책이 적용되고 있으나, 2025년 이후 점진적인 보유세 정상화 가능성이 언급되고 있습니다.
정부는 실수요자 보호라는 명목 아래 1주택자에 대한 혜택을 지속하면서도, 다주택자에겐 보다 강력한 규제를 검토 중이라는 입장을 취하고 있습니다. 특히 자산 양극화 해소와 공정 과세 실현이라는 사회적 요구가 커지면서, 고가 다주택자에 대한 세부담 강화는 정책 기조 상 유력한 방향 중 하나입니다.
전문가들은 올해 말 또는 내년 초 정부가 세법 개정을 통해 다주택자 대상 종부세율 인상 또는 공정시장가액 비율 상향 조정을 단행할 수 있다고 전망합니다. 여기에 보유세 산정 기준이 되는 공시가격 현실화도 함께 고려되기 때문에, 실질적인 세금 부담은 현재보다 훨씬 클 수 있습니다.
| 3. 세율 변화 시나리오와 실제 부담 비교 |
보유세의 세율 변화는 실제 세금 부담에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어 공시가격 15억 원인 서울 소재 아파트 2채를 보유한 경우, 기존 세율로는 약 1,200만 원의 종부세를 냈다면, 세율이 2배 가까이 오를 경우 2,400만 원 이상 납부해야 할 수도 있습니다.
이뿐만 아니라 공정시장가액 비율이 현행 60%에서 90%까지 올라가면, 실질 과세 기준 자체가 높아져 보유세가 기하급수적으로 상승합니다. 특히 보유세는 누진세 구조를 따르기 때문에, 다주택자일수록 세금이 급격히 증가하는 구조입니다.
정부가 세율을 단번에 인상하지 않더라도, 공시가격 현실화율을 90% 이상으로 높이기만 해도, 다주택자의 보유세는 큰 폭으로 올라갈 수밖에 없습니다. 그러므로 단순히 세율만이 아니라, 종합적인 과세 기준의 변화에 주목해야 합니다.
| 4. 보유세 인상이 부동산 시장에 미치는 영향 |
보유세가 인상되면 다주택자들은 보유 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 경향이 커집니다. 이는 매물 증가 → 가격 하락 → 실수요자 중심의 거래로 이어지는 선순환을 정부는 기대하고 있습니다.
하지만 일각에서는 이러한 정책이 역으로 전세 공급 위축, 월세 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다고 지적합니다. 세부담이 커진 다주택자들이 세금 부담을 임대료에 전가하거나, 전세보단 월세 위주로 바꾸는 경우가 많기 때문입니다.
또한 보유세가 급격히 오르면 지방의 다가구, 다세대 주택 소유자들이 피해를 입을 수 있어, 정책의 형평성 문제도 제기되고 있습니다. 따라서 보유세 인상이 시장 안정화에는 도움이 될 수 있지만, 동시에 임대차 시장의 불안정 요소로 작용할 가능성도 염두에 둬야 합니다.
| 5. 다주택자 대응 전략은 어떻게 세워야 할까? |
보유세 인상이 가시화되는 상황에서는 다주택자들의 전략적 대응이 필수입니다. 우선 보유 부동산의 위치와 수익성, 보유 목적을 점검하고, 장기 보유할 가치가 없는 부동산은 매도나 증여 등을 고려할 필요가 있습니다.
또한, 부부 공동 명의 변경, 자녀에게 증여, 임대사업자 등록 여부 등도 세부담을 줄이기 위한 합법적인 방법이 될 수 있습니다. 특히 종부세 기준선인 공시가격 6억~12억 원 구간을 잘 활용하여, 과세 대상에서 제외되는 것도 고려할 수 있습니다.
전문 세무사의 자문을 받아 ‘보유-처분-전환’ 중 어떤 전략이 유리할지를 판단하는 것이 좋고, 1세대 1주택 비과세 요건도 꼼꼼히 따져보는 것이 유리합니다. 다주택 규제는 한순간의 흐름이 아닌 지속적인 정책 기조이므로, 장기적이고 체계적인 대응이 요구됩니다.
| 6. 전문가 전망과 향후 정책 흐름 |
다수의 부동산 전문가들과 세무사들은 다주택자에 대한 보유세 강화가 결국은 정부의 장기적 기조라고 보고 있습니다. 이는 단순히 세수 확보 목적이 아니라, 자산 양극화 문제와 부동산 안정화라는 사회적 과제를 해결하기 위한 것이기 때문입니다.
향후 정부가 다시금 ‘주택의 공공재적 성격’을 강조하면서, 보유세 외에도 거래세, 양도세 등 세금 전반의 균형 조정에 나설 가능성이 큽니다.
또한 부동산 보유세는 국제적으로도 증가하는 추세에 있고, 특히 우리나라처럼 실거주 대비 다주택자 비율이 높은 국가에서는, 세제 개편이 불가피하다는 의견이 지배적입니다.
이에 따라 2025년 세법 개정안에서는 다주택자 보유세율 인상, 공시가격 반영률 조정, 종부세 공제 축소 등 다양한 변화가 동시에 추진될 수 있으며, 그에 따른 시장 반응도 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
Q&A
Q1. 다주택자도 세금을 줄일 수 있는 방법이 있나요?
A1. 네, 공동명의, 증여, 임대사업자 등록, 장기보유특별공제 등 다양한 방법이 있으며 전문가와의 상담이 중요합니다.
Q2. 보유세가 인상되면 무조건 집값은 떨어지나요?
A2. 반드시 그렇지는 않습니다. 공급과 수요, 금리, 경기 흐름 등 다양한 요인이 작용하므로 단정하기는 어렵습니다.
Q3. 실거주를 위한 2주택자도 중과 대상인가요?
A3. 조정지역 내 2주택자는 대부분 중과 대상이지만, 일시적 2주택자 등 일부 예외는 조건에 따라 혜택을 받을 수 있습니다.
